现房VS期房，一文说清期房预售制度是与非

近两年来，取消期房预售制度的说法屡次提及。其背后，是期房买卖制度的不合理。购房者交完房款后，通常需要等待3年左右才能收房，且在交房时还需先签字验房。等到看到新房的那一刻，却发现房子与原先宣传的绿化和品质都相差甚远，导致降标减配、精装变“惊装”等问题。最糟糕的情况是，开发商资金链断裂，楼盘烂尾。

对于消费者而言，期房预售制度确实存在一定风险。然而，全球大部分商品的销售都是一手交钱一手交货的，唯独商品房因为其特殊的金融性质，相关部门为其开了个口子，让房企们得以享受这道“金融红利”。从商品买卖的角度来看，先交钱后拿货的方式显然存在不合理之处。

自无锡商品房行业起步至今，确实伴随着不少波折的发生。无锡市中心银辉中心停工7年，直到东岭接手重建；惠山区明发商业广场烂尾13年，直到改建奥特莱斯；明发商业广场规划效果图锡山区芙蓉山庄停工近6年，直到被恒泰接手；芙蓉山庄实拍图新区嘉汇环球中心停工，尽管成功转手，但至今项目住宅成交比例仅为6.1%，复活遥遥无期。

这些烂尾楼的背后，都是成百上千个家庭破碎的心。即使成功交房，但降价减配、交房维权等现象屡见不鲜。这种种惨剧背后，期房销售制度确实不能不负一定责任。因此，近几年全国各地都在寻求由期房向现房销售制度的摸索和试探。

然而，这些试点面临着诸多问题。深圳推行现房销售的试点龙华金茂府包括上海、杭州、无锡、深圳在内的多个城市率先推出要求现房销售的地块，尝试现房销售制度的可行性，但可惜的是，这些试点要么由于价格原因市场反应冷淡，要么半途而废没能坚持下来，最终成功的凤毛麟角。

今年3月，海南省率先发文，要求新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度，成为全国第一个实行完全现房销售制度的省份。然而，通知出来时，全国又沸腾了，纷纷猜测之后现房销售制度会不会推广到全国。其实，海南省敢于实行这一制度背后有其特殊的城市情况作为后盾。首先，海南省整体经济对于房地产依赖较轻，其次，海南目前是全城限购，外地炒房客无法进入市场，本地人购房热情并不高，所以现房制度也并不会引起短期内房价暴涨。

即使有这些得天独厚的条件，海南在顺势而为、发布现房制度之后不久，也默默撤回了该通知。足见其低调和试探的态度。而如果我国其他大部分城市冒然推进现房销售制度，则不仅不具备参考和借鉴意义，还可能会短期内面临一些消化不良的问题。

假如实行现售销售制度，开发商拿地后需历经几年开发时间，持有成本将大幅增加，而这些开发成本，最终会转嫁给消费者。如果要控制成本，那么开发商为压缩成本，降低房屋质量也不是不可能。而开发成本的直线上升，也必然会大大提高对于房企资金实力的要求，在这种情况下，整个房地产行业大洗牌不是不可能，房企大量破产清算之后，中小型房企最终很难留下，能如约上市的楼盘占少数，供不应求之下，房价势必依然会上升。

而这一切，最终还是要购房者买单。因此，在短期的未来，包括无锡在内的绝大多数城市其实并不具备现房销售的基础。最多，只会小范围地推出规定“现房销售”的地块罢了。不过需要注意的是，对于购房者来说，选择现房销售的楼盘也并非一定高枕无忧。首先，长达数年的开发周期让楼盘开发成本直线上升，这些成本在后期都会转嫁到购房者身上，因此，现房销售的楼盘一般较区域同档次楼盘价格会更高。而且，如今的建筑风格和装修类型更新迭代的都非常快，如果要建造现房楼盘，就有可能会导致最后开盘时期的户型和装修都已经落后于最新的市场潮流，消费者花更多购房款买来的，可能是更加老旧的户型和过时的园林景观。

在选择范围上，现房也不占优势。由于现行的现房销售制度只能是个小范围尝试，因而如果购房者坚持买现房，选择并不多。最后，除了政策现房，目前无锡市场上大多数的现房还是由于当时楼盘价格、地段等方面存在一定劣势，去化较慢，硬生生把房子从“期房”卖成了“现房”，买这样的房子的时候，购房者还需要辨别自己究竟是“捡漏”还是“入坑”。

总之，买现房的好处也是显而易见的，所见即所得，更安全，基本不会有购房纠纷。至于到底是选择现房还是期房，还需看购房者自身的经济实力和喜好，不过需要明确的一点是，一定要选择资金实力较强的房企打造的新房，要知道，在未来的10年里，烂尾、维权这样的事情可能还是不会少。