美国有房屋预售制度吗？他们是怎么管理房地产市场的？

在美国，无论是联邦政府还是各州，对于预售活动并没有明确的法律规定。然而，各州的房地产委员会还是制定了一些监管规定，这些规定主要取决于买卖双方的协商结果。比如，购房款的支付时间、方式和使用，通常会根据双方的信用状况来确定。开发商在签订合同时，购房者通常需要支付5%至10%的保证金，而在工程进行到一定阶段时，还需要支付一部分金额，最后在工程完工时进行最后的资金清算。

美国的房地产市场经过几百年的发展，已经相当成熟。虽然它的大小和我们国家相似，可以作为一个比较的对象，但它的历史却充满了乱象。美国房地产市场在历史上也经历过无数的问题，但它们都一一克服了。现在的美国房地产市场，在有健全的法律管制下，仍然保持相对的健康状态。这些法律和制度设计，更多地是保护消费者的权益。

我们都知道，美国是一个联邦制国家，涉及到房地产这种事情，一般由各州自行管理。因此，我们就以美国的一个州的情况为例，来看看美国是如何运作的？我们以加州为例。在加州，开发商如果要销售房屋，需要提交一系列的公开报告。这些公开报告的政府流程包括初审、材料补交、指定文件收录以及终审。这些文件最终会体现为不同颜色的三个证件，分别是粉证、黄证和白证。这三种证件，限定了开发商可以进行的活动。

粉证允许开发商在广告上投放信息，并接受买家支付一定的预订金。这个预订金并不会直接给开发商，而是由第三方托管。如果购房者不想购买房屋了，预订金可以全部退还。黄证类似于房屋销售许可证，有了这个证件之后，开发商可以和购房者签订一份合同，购房者需要支付一定比例的定金，这个定金不低于总房款的3%。合同里面约定的非常详细，比如在国内，开发商经常欺骗购房者的行为，在加州是行不通的。比如更换便宜的装修材料、卫浴的档次降低、厨电使用便宜的，开发商是不敢干的。购房者可以根据合同约定终止合同并要回全部购房款。

白证是开发商向政府申请确定交楼日期的证件。持有白证的开发商可以从监管账户提取购房款，但是必须是房屋交割完毕后，开发商才能提取。总的来说，开发商想要利用购房者的资金进行开发，要么是用自己的钱，要么去金融机构借钱，但绝对不能利用购房者的资金。这是美国的预售制度，这个比例并不是很大，因为美国房地产市场发展多年，已经非常成熟，大部分都是二手房，也就是现房销售。